Добро пожаловать!

В Твери 24 июня, суббота 20:25
Погода

Цены ползут вниз. Анализ квартирного рынка Твери по итогам третьего квартала 2016 года

26.10.2016 | 10:36

Истек третий квартал 2016 года. Каково состояние квартирного рынка Твери по его итогам?

https://vedtver.ru/news/73134

Как повлияло  поведение рынка в этот период на сложившиеся ранее тенденции и каковы ближайшие перспективы?

Известная закрытость рынка недвижимости требует для выявления его  изменений и их исследования регулярного мониторинга и анализа рыночной ситуации.

Для оценки состояния квартирного рынка и тенденций его развития наиболее важными являются параметры складывающейся  ценовой ситуации и его объем.

Ценовая ситуация характеризуется частными показателями, а также общим или интегральным показателем. Частными являются средние абсолютные и удельные цены квартир, представленных на рынке, которые могут группироваться по разным признакам: размеру, качеству, местоположению и другим. Общий показатель представляет «средняя удельная цена» (цена одного квадратного метра жилой площади), величина которой определяется как средняя по всем типам квартир и по всей территории города. 

Средние за сентябрь 2016 года, последний месяц III квартала,  значения названных показателей, рассчитанные в ходе мониторингового исследования в ГК «ТИТАН» по ценам предложения квартир самых массовых размеров, определяемых  по числу комнат, представлены в таблице 1.

Кроме средних абсолютных и удельных  цен в секторах 1­, 2­ и 3­комнатных квартир, таблица содержит данные о средних ценах, дифференцированных в каждом секторе  по образующим их сегментам в зависимости от качества  квартир: низкого – «сталинки, хрущевки, брежневки»; стандартные – квартиры в основном в крупнопанельных домах постройки 1980­х годов; повышенного качества – квартиры в современных домах, построенных по нетиповым проектам.

В таблице также показано количество объектов в выборках, для которых определялись средние значения показателей. Размер выборки в этом случае обусловлен тем, что многие предложения о продаже квартир не содержат информацию об их цене.

Для каждой выборки в таблице 1 приводится размах варьирования ценового показателя – его минимальное и максимальное значение.

В итоговой строке таблицы  приведена величина общего для рынка в целом индикатора ценовой ситуации, определяемого по всей совокупности квартир, включенных в ежемесячную выборку,

Результаты анализа ценовой ситуации по данным ежемесячного мониторинга квартирного рынка, подобные приведенному в таблице 1,  позволяют строить динамику и выявлять тенденции изменения основных ее показателей.

Для анализа движения цен на рынке в целом  применяется обобщающий, интегральный показатель «средняя удельная цена». Динамика этого показателя в течение периода январь–сентябрь 2016 года, линейный тренд временного ряда и его уравнение представлены на рисунке 1.

Приведенные на рисунке 1 данные свидетельствуют, во-­первых, о снижении  средней удельной цены за III квартал на 2,2%  и, во­-вторых, о сохранении,  несмотря на отскок цены в феврале, в целом за весь период январь–сентябрь 2016 года понижательного  тренда, или тенденции снижения цены. Временной ряд показателя хорошо аппроксимируется со степенью достоверности, равной 0,935, линейной зависимостью, уравнение которой показано на рисунке 1. Средняя удельная цена, согласно полученному уравнению, убывает на 365 рублей в месяц.

За прошедшие девять месяцев  величина данного индикатора состояния рынка уменьшилась на 5%. При этом ежеквартальный темп уменьшения  показателя составил за I квартал примерно 0,3%. Во втором и третьем кварталах темп снижения удельной цены значительно вырос и был равен за II – 2,6%, за III – 2,2%.

Сравнение развития ценовой ситуации за девять месяцев 2016 года с аналогичным периодом 2015 года показывает также возрастание скорости снижения средней удельной цены с 4,6% в прошлом году до 5% в текущем.

Таким образом, на квартирном рынке Твери  в течение трех кварталов 2016 года продолжилось начавшееся ранее снижение удельной цены, но с темпом  несколько большим по сравнению с произошедшим уменьшением этого показателя за период январь–сентябрь   2015 года.

Ценовая ситуация на рынке в целом складывается из ее составляющих в его отдельных секторах. При этом движение цен в них может быть разнонаправленным.

На уровне сектора, когда основным признаком для его образования используется типоразмер квартиры, ценовую ситуацию обычно характеризуют двумя показателями: средней ценой и средней удельной ценой квартиры данного типоразмера. 

Изменения средних цен в секторах одно­, двух­ и трехкомнатных квартир и в целом по рынку за третий квартал 2016 года  и по итогам трех кварталов  2016  года представлены в таблице 2. В ней для каждого периода  приведены абсолютные и относительные изменения средней цены квартиры и средней удельной цены в каждом секторе и по всему рынку.

Цены на секторальных рынках менялись по-­разному. Если средние квартирные цены не только снижались, но и возрастали, то поведение средней удельной цены квартир характеризуется  однонаправленностью изменения показателя в сторону уменьшения во всех секторах как за III квартал, так и за  январь–сентябрь 2016 года.

В отличие от динамики удельных цен разнообразие движения средних квартирных цен в секторальном представлении рынка заключалось в том, что цена 1­-комнатных квартир снизилась как в III квартале, так и за весь период (январь–сентябрь); 2-­комнатные  выросли в цене за III квартал, но по итогам трех кварталов подешевели; в секторе 3­-комнатных квартир средняя цена, в отличие от других секторов, выросла и за III  квартал, и за девять месяцев текущего года. При этом обращает на себя  внимание противоположное изменение ценовых показателей в секторе 3-­комнатных квартир: рост абсолютных цен и снижение удельных. Анализ показал, что рост абсолютной цены обусловило увеличение средней площади выставляемых на продажу квартир, величина которой в базовые месяцы (декабрь 2015 и июнь 2016 года) оказалась равной соответственно 69,3 кв. м и 71,9 кв. м, а в сентябре выросла до 74,4 кв. м.  

Более высокая амплитуда колебаний средних квартирных цен на секторальных рынках является следствием структурных сдвигов, которые происходят в ежемесячных выборках из­за разного качества квартир, выставленных на продажу. Состав или структура выборки может существенно отразиться на величине средней по сектору цены при небольших объемах рынков и значительной разнице цен выставляемых на продажу квартир. Так, по данным, приведенным в таблице 1, размах в выборках квартирных цен колеблется около трех раз, а удельных цен – двух  раз.

Снижение удельной цены квартир во всех секторах как за III квартал, так и за  январь–сентябрь 2016 года свидетельствует об устойчивости тенденции уменьшения  величины данного показателя по всему рынку, но скорость изменения удельной цены в секторах при этом была разная.  Если темп снижения удельной цены в течение III квартала был примерно одинаков для квартир всех типоразмеров, то по итогам трех кварталов он существенно разнится. С начала 2016 года меньше других потеряли в удельной цене 3­комнатные квартиры (2,45%), 2­комнатные почти вдвое больше, а 1­ комнатные – втрое больше.

Другой важной характеристикой состояния рынка, помимо цен на жилую недвижимость, является его объем, измеряемый в ходе мониторинга средним за месяц числом квартир, выставленных на продажу.

Интенсивность предложений продаж на рынке в течение года имеет сезонный характер активности. За периодами зимнего и летнего снижения объема рынка следует время весеннего и осеннего оживления, когда его  объем опять возрастает. В связи с этим целесообразно изменения данного показателя в течение трех кварталов 2016 года анализировать в одном временном ряду с его значениями в аналогичный период 2015 года. На рисунке 2 представлена эта динамика.

Среднее число квартир, выставленных на продажу в сентябре 2016 года (рис. 2), оказалось равным 578.  Объем рынка уменьшился до его размеров в начале 2007 года. Сравнение величины объема рынка в сентябре 2016 года, с учетом сезонности изменения показателя, с его значением  в этом же месяце 2015 года показывает, что оно на 8,7% меньше.

За третий квартал 2016 года средний ежемесячный объем рынка составил 562 квартиры, а в 2015 году – 817, то есть объем рынка сократился на 31%.

Средний за девять месяцев 2016 года объем рынка составил 691 квартиру. Аналогичная величина в 2015 году равнялась 856, а в 2014 – 1566  квартир. Темп падения среднего объема рынка за три квартала 2014–2015 годов составил 1,8 раза, 2015–2016 – 1,2  раза.

Следовательно, динамика данного показателя за период январь–сентябрь  2016 года имеет понижательный тренд, но темп снижения его величины уменьшился. Менее выраженным стал сезонный характер показателя.

По результатам анализа текущих параметров и динамики основных показателей ценовой ситуации и объема  квартирного рынка за прошедшие девять месяцев 2016 года, а также более глубокой ретроспекции можно сформулировать следующую характеристику его состояния и направления движения на ближайшую перспективу: 

– несмотря на рост средней удельной цены более 1% в феврале 2016 года относительно января, сохраняется тенденция уменьшения величины этого показателя. За три квартала текущего года интегральный показатель уменьшился на 5%. Февральский отскок удельной цены обусловил уменьшение темпа ее снижения за I квартал 2016 года до 0,3%.  Однако во II квартале снижение средней удельной цены вновь ускорилось и составило 2,6%. В III квартале темп падения почти сохранился и оказался равным  2,2%  

Величина интегрального показателя ценовой ситуации на рынке жилья снижается уже более трех лет, но  при этом она еще на 5%  превышает «дно» предыдущего кризиса –  минимальную удельную цену в 45633 рубля, которая была зафиксирована в августе 2009 года; 

– по итогам III квартала в секторе  1­комнатных квартир средние цены снизились, а в двух других секторах выросли. За  январь–сентябрь зафиксирован рост цен на трехкомнатные квартиры и снижение в других секторах.

Однако удельные цены, более устойчивые к колебаниям структуры рынка в зависимости от размеров квартир, выставленных на продажу, снизились во всех секторах, свидетельствуя об устойчивости понижательной тенденции в развития ценовой ситуации на рынке;

– произошло дальнейшее уменьшение среднемесячного числа предложений продаж квартир.  По сравнению с близким к максимальному предкризисному значению в 1919 предложений в сентябре 2013 года, когда тенденция снижения цен только обозначилась, объем рынка в этом же месяце 2015 года был в три раза меньше, а в сентябре текущего года объем рынка сократился уже в 3,3 раза.

В ходе мониторингового исследования становится известной средняя за месяц площадь предлагаемых к продаже квартир. Перемножая удельную цену и площадь продаваемых квартир можно оценить объем рынка в денежном выражении. В сентябре 2015 года величина этого показателя равнялась 1,9 млрд руб., а в сентябре текущего года на полмиллиарда  рублей меньше (1,4 млрд руб.), или уменьшилась почти в 1,4 раза.

Выявленные тенденции свидетельствуют о продолжении негативных процессов на рынке жилой недвижимости Твери. Влияние со стороны макроэкономических факторов  сложных условий получения ипотечного кредита, высокого уровня инфляции, снижения реальных доходов населения не способствуют росту активности  в секторе недвижимости. 

 

Таким образом, действующие на квартирном рынке Твери понижательные тенденции  как развития ценовой ситуации, так и числа квартир, ежемесячно выставляемых на продажу, представляются устойчивыми и сохранятся в краткосрочной перспективе.

Владимир КАМИНСКИЙ, президент группы компаний «ТИТАН», сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук

Евгений ПЕСНЯ, руководитель отдела анализа рынка недвижимости ООО «ТИТАН­-ОЦЕНКА»

Читайте последние новости Твери в соц. сетях:



Комментарии:

Оставить комментарий

Чтобы оставлять комментарии, зарегистрируйтесь или войдите под своей учетной записью.

Читайте также:



- Свежий номер -

- Видео -





- Акция -



- Конкурс -