Объем рынка, выраженный среднемесячным числом квартир, представленных к продаже, в феврале месяце прекратил начавшееся в декабре прошлого года его падение и вырос до средней величины в 1522 квартиры в месяц. Эта величина на 19% больше январского объема рынка.
Показатели, характеризующие состояние квартирного рынка и, в частности, сложившуюся ценовую ситуацию, отличаются степенью охвата объектов рынка.
В группе компаний ТИТАН в течение многих лет ведется многопараметрический мониторинг квартирного рынка г. Твери дифференцированный по двум основаниям: по качеству квартир и по их размеру, выраженному числом комнат. В зависимости от размера квартир они группируются по трем секторам: 1-о комнатные, 2-х комнатные и 3-х комнатные. В каждом из них независимо от размера квартиры выделяются сегменты рынка квартир: низкого качества – ”сталинки, хрущевки, брежневки”; стандартные – квартиры, в основном в блочных домах постройки 80-х годов; повышенного качества – квартиры, в современных домах, построенных по не типовым проектам. Итогом является многоуровневая система показателей состояния рынка, обеспечивающая широкий охват его объектов.
Изменение абсолютных цен на квартиры, произошедшее за февраль месяц относительно предыдущего месяца, в различных сегментах рынка показано на рис. 1.
Согласно рис.1 поведение квартирных цен в феврале месяце в различных сегментах рынка существенно отличается как по направлению их изменения, так и по темпам прироста цен предложения. В трех сегментах из девяти абсолютные цены снизились, в остальных — шести выросли. Значительные колебания цен зафиксированы в секторах 2-х и 3-х комнатных квартир. Если, в первом из названных секторов, квартиры низкого качества упали в цене на 0,6%, а повышенного качества выросли на 3,4%, то во втором – стандартного качества стали дороже на 0,7%, в тоже время цены на квартиры повышенного качества увеличились на 5%.
Помимо абсолютных цен по данным мониторинга определена в каждом сегменте средняя удельная цена. В дальнейшем с использованием этих данных рассчитывается наиболее общая характеристика ценовой ситуации в пределах всего городского квартирного рынка – средняя удельная цена жилой недвижимости. Темп прироста средней цены 1 кв.м. в зависимости от размера и качества квартиры за февраль месяц представлен на рис. 2
Данные рис. 2 свидетельствуют, во-первых, о высокой изменчивости в феврале месяце этого показателя. Так, средняя удельная цена 3-х комнатных квартир повышенного качества выросла на 3,1%, стандартных 2-х комнатных – на 2%.
Во-вторых, о сложных взаимосвязях разных показателей ценовой ситуации на квартирном рынке. Например, средняя абсолютная цена однокомнатных квартир повышенного качества за февраль месяц снизилась на 0,6%. За то же время средняя удельная цена в этом сегменте выросла на 0,4%. В секторе 2-х комнатных квартир в сегменте повышенного качества абсолютная цена за месяц увеличилась на 3,4%, а средняя удельная цена — только на 0,3%.
В итоге средние абсолютные и удельные цены предложения квартир в каждом сегменте и рассчитанные в соответствии с ними средние цены в секторах рынка представлены в табл.1.
Средние за февраль месяц цены 1-о комнатных, 2-х комнатных и 3-х комнатных квартир, приведенные в табл. 1, в динамике, по сравнению с аналогичными величинами за январь текущего года, а также индекс февральских цен по отношению к ценам в январе показаны на рис. 3.
Согласно данным, приведенным на рис.3, движение рынка в его секторах происходило в феврале в разных направлениях. Так, за этот месяц произошло некоторое снижение цен однокомнатных и двухкомнатных квартир: в первом, из названных секторов, на 0,2%, во втором – на 0,8%. В то же время трехкомнатные квартиры выросли в цене на 6,3%.
Приведенные в табл.1 значения средних удельных цен в зависимости от размера квартир, позволяют путем вычисления их средней величины определить параметр, характеризующий ценовую ситуацию на территории всего городского квартирного рынка. В январе месяце усреднённая по всем типам квартир удельная цена оказалась равной 58 934 руб./кв.м, что на 0,8% больше, чем в предыдущем месяце. На рис.4 показана зависимость усреднённой по всем типам квартир удельной цены, начиная с января 2007 года по настоящее время. Из этого рисунка наглядно видно, что, начиная с августа 2009 года, и по настоящее время эта цена монотонно возрастает.
Как известно рост цен в нашей стране происходит более интенсивно, чем в странах с развитой экономикой. Руководством страны предпринимаются меры по снижению темпов инфляции. В этой связи естественно сравнивать развитие ценовой ситуации на квартирном рынке с ходом инфляционного процесса.
По данным Росстата уровень инфляции в стране за февраль 2013 года составил 0,6%. Следовательно, рост цен на квартирную недвижимость в Твери, характеризуемый средней по рынку удельной ценой, в феврале месяце произошел с темпом прироста, примерно, на уровне инфляции.
Абсолютные цены за этот период в секторе трехкомнатных квартир выросли в цене с темпом в 10 раз превышающим инфляцию, а в двух других секторах отмечено даже снижение цен. Такая же пестрая картина зафиксирована в ходе наблюдения за абсолютными и удельными ценами в различных сегментах рынка. Изменения цен в течение февраля месяца происходили в широком диапазоне: от их снижения до роста с темпом, превышающим месячную инфляцию почти в 10 раз.
В Москве по данным аналитического отдела Агентства недвижимости «САВВА» (http://www.expertconsult.ru) изменение средней стоимости квадратного метра в рублях за февраль месяц составило -0,5%, то есть в Москве средняя стоимость квартир упала. Но также как и в Твери наблюдается заметный разброс цен. Среди московских округов наибольшие темпы роста рублёвых цен были зафиксированы в ЮВАО (+0,9%), а наименьшие в ЦАО (-1,6%). В остальных округах темпы роста цен составили от +0,5% до -0,8%.
Владимир КАМИНСКИЙ, президент Группы компаний ТИТАН, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук
Евгений ПЕСНЯ, заведующий отделом анализа рынка ООО «ТИТАН-оценка»
