Как считают аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), нынешняя экономическая ситуация очень напоминает предкризисный 2008-й год. По всем признакам мировая и российская экономики в последнее время решительно выбирались из кризиса — об этом свидетельствуют растущие глобальные показатели, положительная динамика цен на нефть и восстановление биржевых индексов.
Тем временем рынок недвижимости во всей России практически топтался на месте. Не отстает от этой тенденции и Тверь. Как неоднократно было показано в предыдущих публикациях, квартирные цены в Твери, начиная с июля 2009 года по настоящее время, пусть медленно, с небольшими колебаниями, но непрерывно растут (рисунок 1). Вот и в апреле 2011 года они выросли в среднем на 0,3 процента. Внимательный читатель обратил внимание, что во всех публикациях, когда речь идет о величинах цен, используется термин «в среднем». Это связано с тем, что в выборке, по которой рассчитываются те или иные величины цен, есть квартиры не только с разным количеством комнат, но и разной планировки, разного года строительства, разного местоположения. И непрофессионалу понятно, что изучаемые зависимости будут отличаться для объектов разных групп. Учитывая, что в каждой группе может оказаться слишком мало объектов, чтобы с достаточной точностью получить искомые значения, в расчет берется вся имеющаяся выборка, а полученные значения цен называют «усредненные». То же самое относится и к расчету изменения цен за месяц или за любой другой промежуток времени.
Как видно из таблицы 1, цены на квартиры с разным количеством комнат за апрель изменялись неодинаково. Так, одно- и трехкомнатные квартиры предлагались в среднем дешевле, чем в марте, а двухкомнатные квартиры – наоборот, дороже. Наиболее наглядно это можно проследить по таблице 2, из которой видно, что однокомнатные и трехкомнатные квартиры в апреле подешевели примерно на 0,4 процента, а двухкомнатные стали дороже больше чем на 1,5 процента. В результате средняя цена предложения, рассчитанная по всем квартирам, в апреле оказалась на 0,32 процента больше, чем в марте.
Анализ изменения ценовой ситуации на квартирном рынке полезно проводить параллельно с изучением изменения соотношения предложения и спроса. Значение предложения можно получить, подсчитав общее количество объявлений, поданных в газету «Из рук в руки», а спрос характеризуется количеством реально зарегистрированных в управлении Росреестра по Тверской области договоров купли-продажи квартир.
Из рисунка 2, на котором представлены такие данные, видно, что количество предложений на продажу квартир в последние два месяца текущего года неуклонно растет и достигло самого высокого уровня за последние два с лишним года. Количество зарегистрированных договоров (спрос) в этом году тоже растет, но значительно меньшими темпами.
Подобный характер поведения участников рынка и определяет отмеченную выше закономерность изменения цен предложения: они растут, но очень и очень медленно.
Многие аналитики предполагают, что осенью этого года и уже наверняка весной следующего года, к выборам Президента, цены наконец-то проснутся от спячки и начнут расти существенно большими темпами.
В заключение автор искренне благодарит исполняющего обязанности руководителя управления Росреестра по Тверской области Дмитрия Валерьевича Куприянова и сотрудников управления за оказанное содействие в получении данных, чрезвычайно полезных для понимания процессов, происходящих на рынке недвижимости
Рисунок 1. Ежемесячное изменение квартирных цен, начиная с 2007 года
Рисунок 2. Данные по количеству выставленных на продажу квартир (1) и количеству зарегистрированных сделок купли-продажи квартир в Твери (2) с начала 2009 года.
Таблица 1. Фактические цены предложения на тверские квартиры с разным количеством комнат в марте и в апреле 2011 года
Таблица 2. Изменение удельных цен за апрель 2011 года
Владимир КАМИНСКИЙ, президент ЗАО «ТИТАН», заместитель директора ООО «ТИТАН-оценка», сертифицированный РГР, аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук
