За период своей деятельности (с марта 2001 года) фонд ипотечного жилищного кредитования Тверской области выдал более тысячи кредитов и займов. Более 500 семей стали участниками программы и получили субсидии и компенсации из областного бюджета. Как повлиял кризис на ипотечное кредитование в регионе? С этого вопроса началась беседа с генеральным директором фонда Сергеем Протопоповым.
– Проблемы, с которыми пришлось столкнуться нам, являются, наверное, типичными для всех кредиторов. Это прежде всего падение уровня продаж жилой недвижимости и, как следствие, уменьшение спроса на ипотечные жилищные кредиты (ИЖК). Отсутствие долгосрочного фондирования у самых крупных участников рынка привело к увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам для конечных потребителей. А падение доходов населения и стоимости жилой недвижимости повлекло за собой увеличение объема просроченной задолженности. Неопределенность в судьбе строительного сектора стала причиной отказа от кредитования жилья в стадии строительства.
С другой стороны, кризис несколько отрезвил наших инвесторов. Ведь в предкризисное время подход к выдаче ИЖК становился день ото дня все более лояльным: уменьшался первоначальный взнос, справки выдавались в произвольной форме. Сегодня, напротив, требования к выдаче кредитов все более ужесточаются, в том числе по подтверждению доходов. До 30 процентов увеличился первоначальный взнос.
– Каков механизм использования получаемых фондом средств?
– Все довольно просто. Фонд выкупает кредиты у наших банков-партнеров, проводит кредитную экспертизу и передает кредиты, наряду с подобными фондами других субъектов РФ, в нашу головную организацию: ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (ОАО «АИЖК»). Агентство, в свою очередь, формирует однотипные кредитные портфели, выпускает облигации и под эти ценные бумаги привлекает к ипотечному жилищному кредитованию (ИЖК) потенциальных инвесторов. Администрация области выделила на выдачу ипотечных займов 30 миллионов рублей, и мы их, конечно же, используем в качестве оборотного капитала.
С 2003 года наш фонд является региональным оператором «АИЖК» в Тверской области. Тут нужно отметить, что облигации ОАО «АИЖК» до кризиса выкупали в большей своей массе иностранные инвесторы. У них была заинтересованность вкладываться в ценные бумаги под восемь процентов годовых, так как ни одна финансовая организация в их странах такие большие проценты не предлагала. Нормальными ставками за рубежом считается три–четыре процента. ОАО «АИЖК» выдавало кредиты потребителям до одиннадцати процентов. В эти три процента разницы входили риски при выдаче кредитов, выплата дивидендов инвесторам, существование самого аппарата агентства. Все просчитывается очень жестко и четко.
– Иностранные инвесто-ры ушли с российского рынка ипотеки. Кто занял их место?
– Государство. На сегодняшний день оно частично решило проблему с «длинными» ресурсами, выделив 250 миллиардов рублей, которые будут инвестированы через Внешэкономбанк в ипотечные облигации, выпускаемые банками или ОАО «АИЖК». Эти деньги позволили значительно снизить для заемщиков ставки по ИЖК. С момента ввода нового жилья в эксплуатацию и регистрации залога на данный момент они составляют от 10,5 до 11,5 процента годовых. А при приобретении на вторичном рынке – от 12 до 13 процентов. Корректировка цен на недвижимость и приостановка их падения послужили сигналом к действию покупателей, которые собирались приобрести жилье. Более того, с целью поддержки заемщиков, оказавшихся в сложных жизненных ситуациях, в том числе потерявших работу, ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» с I квартала 2009 года приступило к практической реализации программы реструктуризации ИЖК.
– Есть ли подвижки в динамике выделения ипотечных кредитов?
– В нынешнем году число ипотечных кредитов и сумма выделенных средств растут. За первое полугодие 2010 года банки – партнеры нашего фонда – выдали 289 кредитов (включая военную ипотеку) на общую сумму 365 миллионов рублей. Из месяца в месяц увеличиваются и число заемщиков, и суммы выделенных кредитов.
– Кто и на каких условиях может взять кредит через фонд?
– Сегодня кредит в нашем фонде могут получить граждане РФ от 18 до 65 лет, имеющие постоянный источник доходов. Ипотечный кредит предоставляется на приобретение квартиры в Твери и Тверской области с оформлением права собственности на заемщика. При его получении с помощью фонда не потребуется поручительства. Решение о выдаче кредита принимается в течение четырех–пяти дней. Процентные ставки рассчитываются в каждом конкретном случае и зависят от срока и размера кредита и соотношения собственных и заемных средств. Начисление процентов производится на остаток ссудной задолженности. Максимальная же сумма кредита составляет 90 процентов от стоимости приобретенного объекта недвижимости. Минимальная – 30 процентов. Срок кредитования – от 3 до 30 лет.
– А часты ли случаи невозврата кредитов?
– Их достаточно мало, так как ИЖК – это кредит, который обеспечивается залогом. В период кризиса просрочки по его погашению, конечно, были: уменьшились доходы населения, снизилась стоимость самого залога. Понятно, что человеку тяжело платить, в том числе и морально, когда он купил квартиру за 2,5 миллиона рублей, а стоить она стала, к примеру, 1,6 миллиона. Однако еще раз подчеркну: просрочки по ипотечным кредитам значительно меньше, чем по обычным. До суда у нас дошло только одно дело, да и то окончилось мировым соглашением. Люди покупают квартиры все-таки для того, чтобы в них жить.
– А почему у нас в России вообще такие большие процентные ставки по кредитам?
– Прежде всего отмечу, что по нашей программе ипотечного кредитования они одни из самых низких. Все зависит от цены ресурсов. Раньше деньги инвесторов привлекались под восемь, а то и шесть процентов годовых. Потом просчитывались все риски, доходы и расходы, и кредит выдавался под 10,5–11 процентов. Сейчас в облигации ИЖК стало вкладываться государство. И вот эти 250 миллиардов рублей государственных средств серьезно подстегнули банки, чтобы со своей стороны они тоже начали кредитование. Ведь еще не так давно ряд банков вообще приостановил выдачу ИЖК.
Часты были случаи повышения процентных ставок по ранее выданным кредитам. Если у нашего фонда ставки были фиксированы и удобны как для фонда, так и для заемщика, то многие банки позволяли себе изменять договоры в одностороннем порядке, в удобную для себя сторону и повышали проценты до 20 и более.
В целом же только благодаря государственным мерам поддержки, принятым во время кризиса, мы сегодня имеем позитивные результаты в работе с ИЖК. В ближайшее время, как мне кажется, рынок ипотечного жилищного кредитования однозначно будет требовать от руководства нашей страны действий по дальнейшему стимулированию кредитования и созданию системы, которая в перспективе сможет работать без государственного участия.
Станислав ШУТОВ
