О состоянии квартирного рынка судят, прежде всего, по параметрам складывающейся ценовой ситуации и его объеме. Ценовая ситуация характеризуется показателями абсолютных и удельных цен квартир, представленных на рынке, а также интегральным показателем, величина которого определяется как средняя по всем типам квартир и по всей территории удельная цена, то есть цена одного квадратного метра общей площади квартиры. Средние за март значения названных показателей, рассчитанные в ходе мониторингового исследования в Группе компаний «ТИТАН» по ценам предложения квартир самых массовых размеров, определяемых по числу комнат, представлены в табл. 1.
Таб 1
Для исследования развития ценовой ситуации в целом на всей территории города в первую очередь анализируется поведение обобщающего показателя «средняя удельная цена». Изменение величины этой характеристики квартирного рынка с июля 2007 года по март 2014 года представлено на рис. 1.
Рис 1
Необходимо обратить внимание на то, что ось времени на этом графике не равномерная: до начала текущего года моменты фиксации цены на ней поставлены через половину года, а данные за 2014 год приведены ежемесячно. Это сделано для того, чтобы нагляднее представить развитие ценовой ситуации на квартирном рынке, которая наблюдалась в этом году.
Анализ временного ряда средней по городу удельной цены показывает, что рост данного показателя, начавшийся в средине 2009 года и длившийся до января 2013 года, закончился, а затем обозначившееся уменьшение средней удельной цены продолжалось до конца 2013 года. В результате сформировавшегося понижательного тренда развития ценовой ситуации величина коэффициента роста средней удельной цены за 2013 год составила 0,96, то есть значение интегральной характеристики рынка снизилось за прошедший год на 4 процента.
Естественной представляется связь этого процесса со снижением темпов экономического роста относительно прогнозных, сообщения о которых также появились в печати в начале 2013 года. Минэкономразвития РФ понизило ожидаемый уровень ряда наиболее важных показателей: ВВП — до 2,4 % вместо 3,6 %, намеченных ранее; рост промышленного производства снижен с 3,6 до 2%; инвестиций — с 6,5 до 4,6%. В дальнейшем снижение темпов роста экономики продолжилось. Аналитики предупреждали, что для граждан замедление темпов роста может обернуться снижением доходов, стагнированием зарплаты, возможным ростом безработицы.
В 2014 году по мере стабилизации роста экономики на более низком уровне прекратилась тенденция снижения цен на квартирном рынке Твери. Средняя удельная цена в течение первого квартала текущего года колебалась в пределах ±0,5%. В подтверждение сказанного в табл. 2 приведены изменения характеристик ценовой ситуации за март относительно итогов предыдущего месяца.
Таб 2
Согласно данным, приведенным в табл. 2, в марте повысились квартирные цены в секторах одно- и трехкомнатных квартир. Особенно существенный рост, на 103 тысячи рублей, зафиксирован на трехкомнатные квартиры. В то же время произошло снижение квартирных цен в секторе двухкомнатных квартир. Такая разнонаправленность изменения цен в секторах свидетельствует о неустойчивости состояния рынка.
По сравнению с изменениями абсолютных цен квартир динамика их удельных цен менее выражена. Существенно выросла величина этого показателя только в секторе трехкомнатных квартир – на 1,4%. Рассчитанная по всему квартирному рынку удельная цена по итогам за март оказалась на 0,3% выше, чем за предыдущий месяц.
Таким образом, можно констатировать, что, начиная с января прошлого года и по настоящее время удельные цены на квартиры в Твери практически не изменяются.
На рис. 2 представлена динамика ежемесячного объема рынка, выраженного числом квартир, предлагаемых к продаже, с начала 2013 года по март 2014 года.
Рис 2
На рис. 2 в части графика, представляющей динамику объема рынка в 2013 году, отчетливо наблюдается рост числа квартир, выставленных на продажу в период с января по октябрь. Можно предположить, что отмеченное возрастание объема рынка обусловлено увеличением времени экспозиции квартир, связанным со снижением их цен. Затем происходит коррекция объема рынка с 2012 квартир в октябре до 1546 в ноябре 2013 года. В дальнейшем, после коррекции, на протяжении всего периода наблюдений его величина колеблется ежемесячно в пределах 1500 – 1700 квартир, не демонстрируя весенней активности рынка. В результате объем рынка в марте 2014 года практически сравнялся с его величиной в марте 2013 года.
Таким образом, характеризуя развитие ценовой ситуации на квартирном рынке Твери и динамику его объема, можно констатировать, что в течение последнего времени сложился баланс спроса и предложения. В ежемесячной динамике цен и объема рынка фиксируются незначительные противофазные колебания их величин. Признать сложившееся состояние рынка устойчивым оснований недостаточно. Вместе с этим прогнозировать дальнейшее движение рынка также затруднительно в силу высокой неопределенности предстоящих внешних условий.
Владимир КАМИНСКИЙ, президент группы компаний «ТИТАН», сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук
Евгений ПЕСНЯ, заведующий отделом анализа рынка ООО «ТИТАН-оценка»
