Чуть больше года назад – в июле 2019-го – система жилищного строительства претерпела важные преобразования. Покупка квартиры с договором долевого участия в России стала проводиться с помощью эскроу счетов.
Новшество появилось неспроста: в стране росло число обманутых дольщиков. Сегодня приобретение квартир с использованием специальных счетов в тверском регионе, как и по России в целом, стабильно увеличивается. Ведь при новом механизме у пустого корыта, то есть без квартиры и без денег, не останешься.
На начало сентября, по сравнению с началом 2020 года, количество эскроу счетов в Верхневолжье увеличилось в 6,7 раза и превысило 1,3 тыс. По данным Отделения Тверь ГУ Банка России по ЦФО, объем размещенных на них средств превышает 2,5 млрд рублей. Уже больше 100 счетов эскроу «раскрыты». Это значит, что жилые дома построены и введены эксплуатацию, а владельцы получили ключи от своих квартир. А в распоряжение застройщиков перешли свыше 298 млн рублей.
Общероссийская статистика также впечатляет. По последним данным руководства Минстроя, опубликованным в федеральных СМИ, в последнее время через счета эскроу строится больше 40 млн кв. м жилья. На начало осени по стране открыто почти 180 тысяч эскроу счетов на 607 млрд рублей. Объем средств на счетах с начала года увеличился в четыре раза.
Главный плюс этого механизма, утверждают эксперты, 100-процентная гарантия для обычных граждан. При покупке квартиры в строящемся доме деньги за нее направляются застройщикам не сразу. До сдачи объекта они хранятся на специальном счете, или, говоря языком финансов, депонируются (именно так переводится слово escrow с английского языка).
Девелоперы возводят жилье на собственные средства или взятый специально для этого кредит. И только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию деньги на эскроу счетах доступны застройщику. Таким образом, покупатели строящегося жилья защищены от рисков.
– В случае банкротства строительной компании им вернутся вложенные деньги в полном объеме. Кроме того, на случай отзыва лицензии у банка застрахованы средства до 10 млн рублей на счетах эскроу, – прокомментировал управляющий Тверским отделением Банка России Николай Комаров.
Однако в новых условиях некоторые застройщики столкнулись с рядом проблем. Сначала не все банки были готовы работать с эскроу, девелоперам приходилось искать партнеров. Сейчас, когда список сформирован, банки требуют такой пакет документов, собрать который по силам не каждой компании. Впрочем, вопрос избыточных требований к застройщикам уже «на заметке» в федеральном Минстрое. Возможно, до конца года будут разработаны единые критерии получения проектного финансирования застройщиками.
– Застройщики подстраиваются под реалии рынка. Часть небольших игроков, которым сложно перейти на новые рельсы, ушли с рынка, – отметил управляющий директор ООО СЗ «РКС-Тверь», ЖК «Мичуринский» Дмитрий Иванов. – Сложность вызывает не сам механизм использования эскроу, а получение проектного финансирования. С самого момента основания компании мы строим наши объекты исключительно по проектному финансированию.
Однако, отмечают эксперты, введение эскроу счетов привело к росту цен на квартиры в новостройках, так как с использованием банковских займов затраты девелоперов увеличились.
– Как и прогнозировалось, это привело к удорожанию квадратного метра жилья в новостройках. Мы уже можем констатировать рост цен на 10–12%, хотя год еще не закончился, – отметила эксперт-аналитик Агентства недвижимости «Парамоновъ» Екатерина Близнюк. – Правда, повышение произошло постепенно, так как до конца 2019-го и начала 2020 года некоторые тверские застройщики заканчивали старые проекты. А на новые квартиры не могли поставить высокую цену – их бы никто не покупал.
Напомним, что без эскроу счетов разрешалось закончить объекты, построенные больше чем на треть, в которых продано не менее 10% квартир.
В целом же процесс взаимодействия между жителями региона, компаниями-застройщиками и банками продолжается. К началу сентября в Верхневолжье банки заключили с застройщиками 32 кредитных договора на сумму около 4,3 млрд рублей. По мнению специалистов Тверского отделения Банка России, эти цифры стабильно увеличиваются, в том числе благодаря мерам государственной поддержки.
Ирина ТЮРИНА
На начало осени в Верхневолжье открыто больше 1,3 тыс. эскроу счетов, на которых размещены свыше 2,5 млрд рублей.
41640 рублей – средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья в Тверской области на IV квартал текущего года. Этот норматив утвержден приказом Минстроя России для расчета социальных выплат для граждан.
