Построил дом, разбил огород и сад на своем участке, а в один из дней оказывается, что земля тебе не принадлежит. В этой ситуации могут оказаться те, кто официально не зарегистрировал свои права на недвижимость.
Подобные случаи, увы, не редкость. Как избежать неприятностей с имуществом, рассказал руководитель Тверского Росреестра Николай Фролов.
Николая Фролова
– Николай Николаевич, как получается, что у одного участка земли может оказаться два хозяина?
– В начале 2000-х местные администрации часто выделяли участки постановлениями, выдавали на руки бумагу, и человек считал, что этого достаточно. В Росреестр он не шел – возможно, видел в этом плюс: не платит налоги. Но есть и минус: он может в любой момент потерять землю.
Ситуация меняется. Ушел один глава муниципалитета, пришел другой – старый документ затерялся, и участок передают новому претенденту. Возникает конфликт интересов. Чтобы этого избежать, мы ведем системную работу по наполнению Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). У каждого объекта должен быть свой правообладатель.
Объект без прав
– Неужели в Тверской области так много объектов без формального собственника?
– Да, цифры внушительные. На 1 декабря 2022 года в регионе насчитывалось 643,3 тыс. объектов без прав – это 28,6% от всех учтенных. К 1 июля 2026 года мы снизили долю до 11,2% (234,7 тыс.). Отработано 408,6 тыс. объектов: часть прав зарегистрировали, часть дублей исключили, несуществующие объекты сняли с учета. Но останавливаться рано – у любого объекта должен быть собственник.
– Это касается только частных домов или и многоквартирных тоже?
– Одно из ключевых направлений – регистрация прав на жилые и нежилые помещения в МКД, созданных в рамках долевого строительства, а также на общее имущество. В апреле 2025 года в области насчитывалось больше 6,5 тыс. помещений без прав в многоквартирных домах. После нашей работы с застройщиками к июлю 2026 года их осталось 1,3 тыс.
Особенно острая ситуация с общим имуществом – подвалами, чердаками, колясочными. В апреле 2025 года таких объектов без прав было 7,2 тыс., сейчас – всего 901. Зачем это нужно? Чтобы никто не мог незаконно отчуждать общее имущество. Представьте, что находится «креативный» делец и переоборудует колясочную в магазин. Это незаконно. Согласно Жилищному кодексу, уменьшить общее имущество можно только с согласия 100% собственников. Если в ЕГРН есть запись о том, что это общее имущество, мы не пропустим сделку.
Земля у дома
– Кстати, о придомовых территориях. Несколько лет назад наше ТСЖ решило огородить двор. Но оказалось, что на эту территорию также претендовали жители из соседнего дома. Мирно разрешить конфликт помогла выписка из ЕГРН, где четко значилось, что участок принадлежит нашему дому. Какова общая картина с землей под МКД?
– Это отдельная большая тема. Всего в области 22,5 тыс. многоквартирных домов, а права на участки под ними зарегистрированы только на 13,9 тыс. На практике это означает: кто-то ставит ларек, огораживает парковку – и земля уходит. Собственники теряют контроль над двором.
Мы настоятельно рекомендуем управляющим компаниям и ТСЖ оформлять границы. Есть два способа: комплексные кадастровые работы за счет бюджета или за индивидуальный счет. Стоимость – 10–15 тыс. рублей на весь дом. Если в доме 50 квартир, это 200–300 рублей с каждой. Сумма несопоставима с возможной потерей территории.
Регистрация права общей долевой собственности на землю под МКД позволит жильцам легитимно решать вопросы благоустройства: где ставить детскую площадку, парковку, контейнерную зону.
Где проходят границы
– С 1 марта 2025 года вступил в силу закон, согласно которому продать дом или участок без установленных границ нельзя. Как он работает на практике?
– Да, это Федеральный закон №487-ФЗ. Если границы не установлены, мы приостанавливаем регистрацию перехода права. С момента вступления нормы вынесено 689 таких решений. Только в первом полугодии 2026 года – 190 приостановок, что составляет 20,8% от общего количества вынесенных приостановлений. Это серьезный барьер: люди, планирующие продажу или дарение, теперь вынуждены сначала проводить межевание. Время на раздумья истекает.
– Еще один важный аспект – адреса. Зачем нужна привязка к системе ФИАС?
– Корректный адрес – не формальность. Для бизнеса это возможность поставить кассовый аппарат, для юрлица – правильно указать местонахождение. Для обычного человека – видеть данные о доме и управляющей компании в ГИС ЖКХ и получать платежи через Госуслуги.
За год мы увеличили количество объектов с корректными адресами на 211,2 тыс. (+9,02%). Доля объектов с кадастровыми номерами выросла с 63,84% до 72,86%. Совместно с налоговой и жилищной инспекцией проверили 6 тыс. МКД, исправили данные по 1,6 тыс., выявили дубли по 3,6 тыс., внесли сведения о 4,5 тыс. ранее учтенных помещений.
– Если подводить итог, что бы вы посоветовали читателям, которые все еще сомневаются: нужно ли регистрировать права на свою недвижимость?
– ЕГРН – это не бюрократическая абстракция, а реальная защита ваших прав. Это снижение имущественных споров, вовлечение недвижимости в оборот и, в конечном счете, улучшение инвестиционной привлекательности региона. Мы создаем базу для Национальной системы пространственных данных – единой цифровой платформы, где собраны сведения о земле и недвижимости по всей стране.
Мой совет прост: если у вас есть старый документ на квартиру или участок – не откладывайте, идите в МФЦ и регистрируйте право. Если живете в МКД – поинтересуйтесь у УК, оформлены ли границы вашего двора. Если нет – инициируйте собрание. Это страховка от бюрократических ошибок и мошенников.
Наши регистраторы проверяют каждую сделку. Был случай, когда один гражданин трижды пытался продать одну и ту же комнату в коммуналке, на которую права не были оформлены. Третья попытка закончилась уголовным делом: материалы переданы в полицию.
