Начиная анализ динамики квартирных цен в августе, можно отметить, что в последний месяц лета они для большинства типов квартир в Твери не очень сильно отличались от цен июля (таблица 1). При этом цены однокомнатных квартир всех типов планировки в августе немного подросли. Двухкомнатные квартиры низкого качества практически не изменились в цене, в то время как цена двухкомнатных квартир повышенного качества немного упала. Сложнее картина с трехкомнатными квартирами: стандартные немного выросли в цене, а остальные квартиры, особенно повышенного качества, за август заметно подешевели. В результате по всем типам квартир за август усредненные удельные цены в Твери выросли всего на 0,5 процента.
Изменение во времени усредненных удельных цен проиллюстрировано на рисунке 1, из которого видно, что тенденция медленного роста квартирных цен, стабильно наблюдаемая в течение последних двух лет, сохранилась и в августе.
В таблице 2 представлены фактические цены предложения на различные квартиры в Твери в августе 2011 года. Из этой таблицы видно, что, например, однокомнатную квартиру в августе можно было купить по стоимости от 1 миллиона 350 тысяч до 4 миллионов 200 тысяч. Такой разброс цен объясняется прежде всего типом планировки и, конечно, местоположением в городе. Естественно, что цена квартир низкого качества ( «хрущевки», «сталинки») самая низкая, «стандартные» квартиры (раздельный санузел, несколько большая общая площадь, в том числе и площадь кухни) немного подороже, а квартиры «повышенного качества» самые дорогие. Аналогичная ситуация, естественно, характерна как для двухкомнатных, так и для трехкомнатных квартир.
Представляет интерес анализ удельной стоимости квартир. Если не учитывать планировку, а посмотреть влияние на их стоимость только количества комнат, то несложно видеть, что усредненная стоимость самая высокая для однокомнатных квартир, а затем по мере увеличения числа комнат она уменьшается и становится минимальной для трехкомнатных квартир. Но этот вывод справедлив в полной мере только до тех пор, пока не учитывается влияние типа планировок. Картина усложняется наличием в базе квартир повышенного качества. Оказывается, что трехкомнатные квартиры повышенного качества имеют удельную стоимость выше, чем однокомнатные и двухкомнатные квартиры такой же планировки. Отметим, что повышенная стоимость качественного жилья характерна не только для августа и объясняется наличием спроса на такие квартиры.
Таблица 1. Изменение абсолютных и удельных цен на различные квартиры в Твери в августе 2011 года
Таблица 2. Цены предложения на тверские квартиры с разным количеством комнат и разной планировки в августе 2011 года
Рисунок 1. Ежемесячное изменение квартирных цен с начала 2007 года
Владимир КАМИНСКИЙ, президент ЗАО «ТИТАН», заместитель директора ООО «ТИТАН-оценка», сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук