Оценка доступности жилья не квартирном рынке Тверской области
Решение жилищного вопроса является важной составной частью демографической, экономической, социальной и миграционной политики.
Возможность граждан создать семью, вырастить детей определяется в первую очередь наличием жилья, соответствующего современным представлениям людей о комфортности. Ограничение возможности удовлетворения жилищных потребностей оказывает серьезное негативное влияние на мобильность рабочей силы, препятствуя свободному перемещению трудовых ресурсов в границах экономического пространства. Обеспечение доступности жилья создает условия для проведения эффективной миграционной политики.
Из сказанного следует, что возможность улучшить жилищные условия является сложной категорией, в которой тесно переплетаются демографические, социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, параметры бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального обслуживания.
Одной из ключевых задач государства в области жилищной политики является принятие мер, позволяющих повысить доступность жилья для граждан. Для реализации государственной жилищной политики постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 года № 1050 утверждена на очередной период 2011–2015 годы Федеральная целевая программа (ФЗП) «Жилище». Комплекс программных мер предусматривает, как непосредственную поддержку некоторых социальных групп (молодые семьи, молодые ученые и др.) в приобретении жилья, так и решение указанной задачи за счет:
создания условий для развития массового строительства жилья экономкласса;
повышения уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;
обеспечения повышения доступности жилья в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения их жилыми помещениями (33 квадратных метра общей площади жилого помещения — для одиноких граждан, 42 квадратных метра – на семью из 2 человек, по 18 квадратных метров – на каждого члена семьи при семье из 3 человек и более).
Основная масса жилья потребляется на рынке. Как известно, ценовая ситуация на квартирном рынке находится под влиянием многочисленных факторов, начиная от наличия земельных участков под застройку и их стоимости, развития стройиндустрии на территории города до предпочтений потребителей и их платежеспособности.
Многофакторная зависимость уровня развития рынка создает трудности для формулировки интегрального критерия однозначной оценки его состояния и определения перспектив развития.
Разработка и осуществление приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» усилило внимание руководителей, специалистов и граждан к понятию «доступное жилье». За один из индикаторов успешности проекта был принят коэффициент доступности жилья.
По базовой методике расчета коэффициент доступности определяется как отношение средней цены типовой квартиры к совокупному годовому доходу средней семьи и показывает число лет, в течение которого семья может накопить из текущих суммарных доходов без учёта расходов сумму, необходимую для приобретения квартиры.
Коэффициент доступности может принимать значение, равное нулю (когда квартира предоставляется бесплатно), единицы (когда годовой доход семьи не меньше стоимости квартиры) и возрастать до бесконечности (когда годовой доход семьи приближается к нулю).
Этот показатель широко используется в Программе ООН по развитию населенных пунктов Habitat при сравнении ситуации в жилищной сфере разных странах. В нашей стране впервые в «Системе целевых индикаторов федеральной целевой программы „Жилище“ на 2002–2010 годы» было принято, что коэффициент доступности жилья определяется как соотношение средней стоимости стандартной квартиры размером 54 квадратных метра и среднего годового совокупного дохода семьи из трех человек.
Согласно ФЦП «Жилище» на период 2011–2015 годы на 1 января 2010 года коэффициент доступности жилья в среднем по Российской Федерации был равен 4,8 года, к концу 2015 года величина этого целевого ориентира должна уменьшиться до 4 лет.
Планируемое значение показателя доступности жилья находится на одном уровне с его средней величиной в Европе и США. Использование коэффициента доступности жилья для межстрановых сравнений маскирует существенную региональную дифференциацию внутри стран, особенно с большой территорией. Так, по имеющимся данным (http://www.demoscope.ru/weekly/2007/0307/tema04.php), в США в 2006 году наименьшее значение данного показателя составляло 2 года в Форт-Вейне, а наибольшее – 11,4 года в Лос-Анджелесе. Среди субъектов Российской Федерации в этот период наилучшее (наименьшее) значение показателя 1,9 года наблюдалось в Ненецком автономном округе и 2,5 года в Тюменской области, а наихудшее (наибольшее) – 7 лет во Владимирской области.
По итогам 2010 года, как указывалось выше, в среднем по стране коэффициент доступности равен 4,8 года, а наилучшее его значение (1,8 года) сохраняется на территории Ненецкого автономного округа. При этом следует заметить, что удельная цена на квартирном рынке округа одна из самых высоких в России, более 60 тысяч рублей, что сопоставимо с ценами ближайшего Подмосковья. Этот результат расчетов, в том числе и приведенные ниже выполнены на основе данных, опубликованных в статистическом сборнике Росстата «Регионы России» за 2011год.
По условиям приобретения квартир, рынок жилья подразделяют на первичный (продажа вновь построенного жилья) и на вторичный. На первичном рынке, в отличие от вторичного, предлагаются к продаже квартиры на разных стадиях их завершенности строительством. Новые квартиры, естественно, в большей степени отвечают современным требованиям потребителей, чем «сталинки», «хрущевки», «брежневки» вторичного рынка. Они, как правило, имеют большую площадь, при том же количестве комнат, что и квартиры на вторичном рынке. Вследствие этого ценовые ситуации на данных рынках разные.
На рисунке 1 представлена динамика расчетных значений коэффициента доступности жилья по удельным ценам предложения на первичном и вторичном рынках Тверской области. Расчеты произведены для условий, оговоренных выше, т.е. как соотношение цены квартиры площадью 54 квадратных метра и годовых доходов семьи из трех человек.
Рисунок 1. Динамика коэффициента доступности жилья на территории Тверской области на первичном и вторичном рынках
Приведенные данные (рис.1) свидетельствуют, что почти на всем протяжении периода наблюдений доступность вторичного жилья в области была выше, чем вновь построенных квартир. Доступность жилья на обоих рынках имеет тенденцию к росту. Если взять за базу значения коэффициента доступности в 2001 году, то время накопления средств, необходимых для покупки стандартной квартиры, уменьшилось на первичном рынке более чем в 1,5 раза, а на вторичном – в 1,25 раза. В 2009–2010 годах на обоих рынках величины коэффициентов были близкими, их среднее значение равно 5,3 года. Оно на полгода больше, чем значение этого показателя в среднем по России в 2010 году, и на 1,3 года превосходит его планируемую ФЦП «Жилище» величину в 2015.
Иная динамика показателя доступности у нашего ближайшего регионального соседа города Москва (рис. 2). В отличие от Тверской области в Москве доступность
Рисунок 2. Динамика коэффициента доступности жилья на первичном и вторичном квартирных рынках Москвы
квартир на вторичном рынке, начиная с 2006 года, уступает возможности приобретения жилья в новостройках. Но более важное отличие заключается в тенденции роста коэффициента доступности на обоих рынках. В сравнении с 2001 годом значения показателя выросли на первичном рынке более чем в полтора раза, а на вторичном – почти в 2 раза. По итогам 2010 года величина коэффициента в Москве превосходила ее среднее по России значение на первичном рынке на 0,1 года, а на вторичном – на 1 год, Планируемое ФЦП «Жилище» значение данного показателя в целом по России в 2015 году меньше сложившихся в 2010 году соответственно на 0,8 года и на 1,8 года.
Для обобщения полученных данных были произведены расчеты коэффициента доступности по средней удельной цене предложения для первичного и вторичного рынка Тверской области и Москвы. Результаты расчетов представлены на рисунке 3.
Рисунок 3. Динамика коэффициента доступности жилья на квартирных рынках Москвы и Тверской области
Приведенные на рисунке 3 данные показывают, что на протяжении почти всего периода наблюдений за исключением 2010 года Тверская область уступала Москве в таком важном компоненте качества жизни как доступность жилья. Однако для динамики доступности жилья на территории Тверской области характерно ее повышение, то есть уменьшение величины коэффициента доступности, а для данного показателя в городе Москва сложился тренд на увеличение коэффициента или на ухудшение условий доступности жилья. Вследствие указанных тенденций развития квартирных рынков, в 2010 году в Тверской области жилье стало доступнее по величине данного показателя, чем в Москве. Вместе с этим величина коэффициента доступности в Тверской области остается значительно выше по сравнению с его значениями на территориях субъектов Российской Федерации, граничащих с ней (рис.4). По данному показателю наша область не обладает конкурентным преимуществом относительно соседей.
Рисунок 4. Значения коэффициента доступности жилья по итогам 2010 года на квартирных рынках Тверской и граничащих с ней областей
Из приведенных данных на рисунке 4 следует, что по доступности жилья Тверская область уступает даже Московской.
В связи с этим представляет интерес оценка достижения планируемого уровня показателя доступности жилья на территории Тверской области.
Начиная с сентября месяца 2009 года, по данным весьма подробного ежемесячного мониторинга цен на квартирном рынке Твери, проводимом ЗАО «ТИТАН», ценовая ситуация на рынке развивается без существенных колебаний. Анализ наблюдений в течение 2011 года показал, что рост средней удельной цены за год составил 106 процентов и оказался равным индексу инфляции потребительских цен. В условиях стабильного развития это равенство не представляется случайным.
Квартирный рынок Твери составляет большую часть рынка области и в силу этого определяет параметры развития последнего. Ранее в статье «Квартирный рынок Твери в 2011 году» обосновывалось предположение о ежегодном росте средней удельной цены в соответствии с прогнозируемым Минэкономразвития уровнем инфляции.
Если допустить, что в течение всего периода реализации ФЦП «Жилище» до 2015 года темп инфляции в стране будет составлять 105 процентов, то, соответственно, и рост средней удельной цены жилья на территории Тверской области на основании упомянутых предположений будет происходить с таким же темпом. В этом случае для снижения величины коэффициента доступности до планируемых в Программе четырех лет, как показывают расчеты, темп роста среднедушевых доходов в месяц должен составлять не менее 111 процентов за год.
На рисунке 5 представлена динамика среднедушевых доходов в месяц населения Тверской области и экстраполяционный прогноз их значений до 2015 года.
Рисунок 5. Динамика величины среднедушевых доходов населения в месяц на территории Тверской области и её прогноз на период действия ФЦП «Жилище» до 2015 года
Рисунок 5 показывает, что статистические данные очень хорошо аппроксимируются степенной функцией с параметрами, приведенными на рисунке. Если условия экстраполяционного прогноза будут выполняться, то есть в течение прогнозного периода процесс социально-экономического развития страны и области не претерпит значительных колебаний, то выявленная закономерность повышения среднедушевых доходов будет соблюдаться. В этом случае в 2015 году прогнозируемое значение доходов будет равно 26 тысячам рублей в месяц и обеспечит при оговоренном выше темпе роста удельных цен достижение по завершении ФЦП «Жилище» планируемого уровня доступности жилья. В подтверждение реалистичности прогнозируемой величины среднедушевых доходов можно отметить, что в прогнозе социально-экономического развития Твери на период 2012–2014 годов, выполненном Администрацией города, указывается темп роста заработной платы 111 процентов за год
Таким образом, в принятой в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» на период 2011–2015 годы ФЦП «Жилище» указывается достигнутый по итогам 2010 года уровень доступности жилья в среднем по России 4,8 года. По мере осуществления программных мероприятий значение коэффициента доступности должно снижаться и составить 4 года в 2015 году. Согласно расчетам, выполненным по данным статистического сборника Росстата «Регионы России. Социально-экономические показатели. 2011 год», величина коэффициента доступности жилья на территории Тверской области за 2010 год превосходит его сренероссийский уровень. Вместе с этим выявлено, что в процессе социально-экономического развития области сложились тенденции, способствующие снижению величины коэффициента, то есть повышению доступности жилья. Расчеты прогнозных параметров, определяющих величину данного показателя, показывают возможность достижения планируемого уровня доступности жилья на территории области в случае сохранения динамики основных параметров ее социально-экономического развития.
Евгений ПЕСНЯ, заведующий отделом анализа рынка ООО «ТИТАН-оценка»
Владимир КАМИНСКИЙ, президент группы компаний «ТИТАН», сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук
