Спрос на ипотечные кредиты в Тверской области в прошлом году упал. Спад был зафиксирован впервые за четыре года. Но сейчас, когда ставки по кредитам стремятся к нулю, а государство обеспечивает беспрецедентные меры поддержки, показатели могут снова пойти в рост.
Как молодой семье переехать жить от родителей в собственное жилье? Или расширить имеющиеся метры с рождением ребенка? Если не нашлось богатых родственников или не свалилось внезапное наследство, у большинства выход один – взять ипотечный кредит.
Три года подряд, с 2016-го по 2018-й, жители Тверской области, как и всей России, считали этот вариант вполне приемлемым: объемы ипотечных кредитов за это время выросли примерно в два раза. Так, по данным Тверского отделения Банка России, в Верхневолжье в 2018 году было выдано больше 13 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 25 млрд рублей.
А по итогам прошлого года был зафиксирован спад: количество выданных жилищных займов не дотянуло и до 12 тыс., а их общая сумма остановилась на 23,9 млрд рублей. То есть люди и за кредитами стали обращаться реже, и кредит стараются взять поменьше.
Аналогичная ситуация и по стране в целом. В прошлом году число выданных «ипотек» сократилось на 14% по сравнению с 2018 годом. Всего банки России выдали 1,3 млн кредитов на сумму 2,85 трлн рублей.
Недоступный метр
Почему спрос на ипотеку упал, ведь, кажется, в последнее время созданы все условия для покупки новой квартиры? Федеральные эксперты выделяют несколько причин. Во-первых, в начале 2019 года выросли ставки по кредитам. Во-вторых, есть некоторое насыщение спроса. То есть те, кто мог позволить себе купить квартиру, уже сделали это.
И, в-третьих, в прошлом году банки ужесточили требования как к заемщикам, так и к приобретаемым объектам недвижимости – отказывать стали чаще. Например, кредит под минимальный процент доступен только при первоначальном взносе от 50%. Но даже стандартные 10-15% от стоимости квартиры, а это порядка 100-200 тыс. рублей, рядовым жителям накопить сложно. «У людей нет лишних денег, чтобы копить», — в один голос утверждают наши региональные эксперты, аналитики на рынке недвижимости. По данным Тверьстата, размер средней зарплаты в регионе в 2019 году составил чуть больше 33 тыс. рублей.
При этом цены на жилье выросли несильно и на общую ситуацию не повлияли. По данным аналитического отчета, составленного специалистами АН «Парамоновъ», в декабре 2019 года средняя стоимость 1 кв. м вторичной жилой недвижимости в Твери немного превышала 52 тыс. рублей (рост 3%), средняя цена новостроек – 48 тыс. руб. за «метр», на 2,8% больше, чем в прошлом году.
Кредитное смягчение
Изменится ли ситуация в этом году? Скорее всего, да, считают эксперты. В 2019 году благодаря тому, что Центробанк последовательно снижал ключевую ставку, проценты по ипотеке пошли вниз. В январе этого года средняя ставка по жилищным займам обновила свой исторический минимум, опустившись до 8,84%. Хотя совсем недавно, буквально 2-3 года назад, 15% были нормой. Банк России начал цикл смягчения денежно-кредитной политики прошлым летом, постепенно снижая ключевую ставку с 7,75% до 6% годовых.
Поясним, что ключевая ставка — это своеобразный процент, под который банки берут кредиты у ЦБ РФ, чтобы потом продать эти деньги потребителям. Поэтому если КС падает, то вместе с ней снижается и стоимость займов для населения, в том числе ипотечных.
Но главное – в этом году Центробанк и дальше готов снижать ключевую ставку. По официальным заявлениям представителей Министерства финансов РФ, ипотечные ставки к концу года снизятся до 7-8% годовых. А значит, ставки по кредитам (и, кстати, вкладам) также пойдут вниз. Это стимулирует появление дешевой ипотеки и волну рефинансирования действующих ссуд. Тренд на доступность ипотеки федеральная власть всячески поддерживает: страна взяла курс на поддержку семей и улучшение демографии. А покупка собственного жилья значительно улучшает качество жизни людей.
Миллион за троих
В последнее время государство всячески поддерживает людей в приобретении своей квартиры, ежегодно предлагая все новые субсидируемые программы. Это «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека», поддержка молодых и многодетных семей и др.
По стране востребованность льготной ипотеки под 6% для семей с двумя и более детьми в 2019 г. вдвое превысила плановые показатели, по программе выдано 40 тыс. кредитов. Об этом сообщил замдиректора департамента финансовой политики Минфина РФ Алексей Яковлев.
Осенью прошлого года в России была запущена программа господдержки семей, воспитывающих не меньше 3 детей. При рождении ребенка с 2019 года такая семья может получить помощь на погашение ипотеки на сумму до 450 тыс. рублей. Этой льготой уже воспользовались 31,6 тыс. российских семей, а сумма списываемых долгов превысила 13,9 млрд рублей.
В Тверском регионе также успешно действует ряд программ. В частности, по нацпроекту «Демография» выплаты на частичное погашение ипотеки в 2019 году получили 94 молодые семьи при рождении ребенка. Напомним, что на эту субсидию могут рассчитывать семьи, в которых один из супругов моложе 25 лет. При рождении первенца семье выделяют 200 тыс. рублей на погашение жилищного займа, когда на свет появляется второй малыш, регион дает на те же цели 300 тыс. рублей, а третий может обеспечить родителям еще 500 тыс. рублей. В сумме получается миллион.
Договориться можно
Объем задолженности по ипотечным кредитам жителей региона к началу 2020 года достиг 61,8 млрд рублей. Это на 17% больше, чем в 2019 году. При этом погашение кредитов по наступившим срокам платежа в подавляющем большинстве случаев обеспечивалось своевременно, отмечают в Отделении Тверь ГУ Банка России по ЦФО. Не в срок погашено меньше 1% совокупной задолженности.
Сегодня всем жителям Твери, которые выплачивают ипотечный кредит, но оказались в сложной жизненной ситуации, банки предоставляют возможность договориться. Основные пути решения проблемы: реструктуризация кредита, временное снижение ежемесячных платежей, ипотечные каникулы. И какой из них предпочтительнее — решает сам заемщик. Разумеется, в любой сложной ситуации честнее всего признаться банку в сложностях и попробовать совместно решить вопрос с выплатами. А не сидеть и ждать, пока у вас отнимут квартиру. Ведь крупные банки сегодня охотно идут на контакт с клиентами.
Так называемые ипотечные каникулы – это новый инструмент, который начал действовать в прошлом году. Соответствующие законодательные изменения вступили в силу с 31 июля. И это идеальный вариант для тех, кто потерял работу или заболел и временно не может выплачивать долг. Заемщику дается максимум полгода, чтобы решить свои проблемы и вернуться в график платежей. Каникулы можно оформить по любому кредиту, который взят под залог жилья, но лишь один раз и только при определенных условиях.
Данных по региону пока нет, но в целом в России за третий и четвертый кварталы 2019 года в топ-30 ипотечных банков поступило более 15,5 тыс. требований о предоставлении ипотечных каникул. Удовлетворены почти
63%.
Еще один инструмент, помогающий в сложной ситуации не лишиться квартиры, — это рефинансирование. Ключевая ставка и ставки по кредитам сегодня максимально снижены, да и это не предел. Поэтому банки предлагают достаточно выгодные условия для снижения расходов на уплату процентов, сокращение сроков погашения ипотеки. И население может этим воспользоваться. А федеральные эксперты в СМИ вообще называют 2020 год годом рефинансирования.
Материнский капитал в помощь
Мы поинтересовались у экспертов в банковской сфере и сфере недвижимости, каким же будет текущий, 2020 год для тверского ипотечного рынка. Банк России видит значительный потенциал ускорения роста ипотечного кредитования в 2020 году. Об этом говорится в подготовленном регулятором информационно-аналитическом материале «О развитии банковского сектора Российской Федерации в 2019 году».
Аналитики тверского рынка недвижимости также прогнозируют рост, и связан он, в первую очередь, с расширением программы материнского капитала. В этом году его можно будет получить уже при рождении первенца.
– Большие надежды возлагаются на различные государственные программы и субсидии, которые должны оживить рынок. Например, «Дальневосточная ипотека» под 2% уже побила все рекорды по объемам выдачи, и в регионе возникает дефицит новостроек, — рассказала эксперт-аналитик рынка недвижимости АН «Парамонов» Екатерина Близнюк. — А в 2020 году стартует государственная программа «Сельская ипотека», по которой можно будет оформить жилищный кредит по ставке от 0,1 до 3%. И хотя программа пока находится в стадии разработки, на ее реализацию в ткущем году из федерального бюджета уже ассигновано более 79 млрд рублей.
Главное, что утверждают специалисты, — сейчас как никогда выгодно осуществлять жилищный обмен, так как разница в цене между квартирами различной категории невелика, ежегодно уменьшается разрыв в стоимости нового и вторичного жилья. Тем более что ипотека вот-вот должна стать еще доступнее. Причем не только за счет ставок, но и благодаря упрощенному рефинансированию и уменьшению размера выплат. В феврале премьер-министр Михаил Мишустин поручил Правительству РФ подготовить до 16 марта соответствующие предложения. Подождем – увидим.
Ирина ТЮРИНА
Фото Анастасии ЧИСТЯКОВОЙ
