В последнее время в печатных публикациях все чаще стали появляться заголовки типа «Ценовая стабилизация в России на рынке жилья продолжается».
По данным аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ», в августе 2010 года цены предложения на жилье в России в среднем изменились менее чем на 0,1 процента (данные получены по 30 городам страны). Период ценовой стагнации в России продолжается уже более года. За восемь месяцев 2010 года цены на жилье выросли всего на 1,2 процента, что в четыре раза ниже уровня инфляции с начала года, составившей 5,4 процента.
Учитывая вышесказанное, интересно сравнить ценовую ситуацию в Твери с усредненными данными по всей России.
В таблице 1 представлены сведения по усредненным ценам предложения на квартиры с разным количеством комнат в июле и августе этого года. Изучив ее, увидим, что средние цены августа на все типы квартир несколько выше, чем в июле. В результате получается, что удельная цена предложения, усредненная по всем типам квартир, в августе на 1000 рублей за квадратный метр (или более чем на два процента) выше, чем в июле. Из рисунка 1, структура которого, видимо, уже знакома постоянным читателям нашей рубрики, со всей очевидностью следует, что начиная с августа прошлого года удельные цены, то несколько возрастая, то немного уменьшаясь, в целом изменяются незначительно. (Здесь следует отметить, что в августе прошлого года удельные цены приняли минимальное значение.) Так вот, по август этого года они выросли на 7,3 процента, а за восемь месяцев текущего года – на 5,5 процента. Сами по себе отмеченные изменения не очень серьезные, но они значительно отличаются от средней динамики по России.
Таблица 1. Цены предложения на квартиры разного типа в Твери в июле и августе 2010 года
| Июль 2010 | |||||||
|
| Абсолютная цена, руб. | Удельная цена, руб./м² | |||||
| К-во комнат | Среднее | Кол-во | Минимум | Максимум | Среднее | Минимум | Максимум |
| 1 | 1 837 000 | 214 | 1 280 000 | 4 100 000 | 50 511 | 35 227 | 93 182 |
| 2 | 2 446 000 | 296 | 1 500 000 | 9 000 000 | 47 491 | 33 095 | 85 763 |
| 3 | 3 265 000 | 190 | 1 800 000 | 10 000 000 | 45 804 | 30 000 | 100 000 |
| По всем |
|
|
|
| 47956 |
|
|
| Август 2010 | |||||||
|
| Абсолютная цена, руб. | Удельная цена, руб./м² | |||||
| К-во комнат | Среднее | Кол-во | Минимум | Максимум | Среднее | Минимум | Максимум |
| 1 | 1 882 000 | 197 | 1 300 000 | 4 100 000 | 51 159 | 35 227 | 93 182 |
| 2 | 2 529 000 | 275 | 1 500 000 | 9 000 000 | 48 585 | 33 543 | 87 379 |
| 3 | 3 401 000 | 191 | 1 650 000 | 9 700 000 | 47 204 | 28 169 | 107 778 |
| По всем |
|
|
|
| 48 952 |
|
|
Рисунок 1. Изменение во времени усредненных значений удельной цены предложения на продажу квартир в Твери с января 2007 по август 2010 года
В таблице 2 приведены изменения цен для квартир не только с разным количеством комнат, но и различной планировки. Естественно, что цены предложения в большей степени растут на те квартиры, которые пользуются повышенным спросом. Так, среди однокомнатных квартир наибольший рост цен наблюдался на наиболее дешевые, называемые в народе «хрущевки» и «брежневки». А однокомнатные квартиры «повышенного качества» даже несколько подешевели. Среди двухкомнатных квартир наибольшим спросом пользуются стандартные в панельных домах с раздельным санузлом, которые до сих пор именуются как квартиры «улучшенной» планировки. Цена предложения на такое жилье выросла аж на целых 6 процентов. А вот трехкомнатные квартиры доступны далеко не всем, и поэтому среди них в последнее время котируются квартиры «повышенного качества». На них и наблюдался наибольший рост цен предложения.
Таблица 2. Изменение цен на квартиры различного типа в Твери за август 2010 года
| Количество комнат | Δудельные,% |
| 1-комнатные | |
| Низкого качества | 3,1 |
| Стандартные | 1,2 |
| Повышенного качества | -2,0 |
| 2-комнатные | |
| Низкого качества | 0,1 |
| Стандартные | 6,0 |
| Повышенного качества | 0,3 |
| 3-комнатные | |
| Низкого качества | 1,9 |
| Стандартные | 1,8 |
| Повышенного качества | 3,8 |
| В целом: 2,1% | |
В наших обзорах уже не раз отмечалось, что о состоянии квартирного рынка необходимо судить не только по ценам, но и по поведению продавцов и покупателей: сколько квартир выставляется на продажу и сколько реально покупается (регистрируется договоров купли-продажи). Из рисунка 2 видно, что в 2010 году в целом из месяца в месяц сохраняется тенденция роста и количества квартир, выставленных на продажу, и количества зарегистрированных договоров купли-продажи. Но летний период в принципе, и тем более минувшая почти двухмесячная жара, не могли не сказаться на активности участников рынка, особенно продавцов: количество выставленных на продажу квартир (по данным газеты «Из рук в руки», обработанным в агентстве недвижимости ЗАО «ТИТАН») в августе было меньше даже по сравнению с апрелем. Количество зарегистрированных сделок (по данным управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области) в августе тоже несколько упало по сравнению с июлем, но эти изменения были в пределах статистического разброса.
Учитывая отмеченный выше рост цен, можно предполагать, что уже в сентябре продавцы проснутся от летней спячки, вернутся из отпусков, уменьшатся дачные хлопоты, что приведет к росту количества квартир, выставленных на продажу.
Рисунок 2. Количество выставленных на продажу квартир и зарегистрированных сделок купли-продажи в 2010 году
В заключение автор искренне благодарит исполняющего обязанности руководителя управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области Дмитрия Валерьевича Куприянова и сотрудников управления за оказанное содействие в получении данных, чрезвычайно полезных для понимания процессов, происходящих на рынке недвижимости.
Владимир КАМИНСКИЙ, президент ЗАО «ТИТАН», заместитель директора ООО «ТИТАН-оценка», сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук
