Закончился 2010 год, первый после активной фазы кризиса. Что же произошло на рынке за это время? В январском номере журнала «Мир и Дом», серия «Городская недвижимость», приведены высказывания почти 20 московских экспертов об итогах 2010 года и их мнения, что ждет нас в 2011 году. Конечно, сколько экспертов, столько и точек зрения. Но большинство из них отмечают, что в прошлом году в Москве наблюдались слабые ценовые колебания, а в целом за год цены выросли всего на 10–20 процентов. Многие специалисты предполагают, что в наступившем году продолжится примерно такая же тенденция с ценами, как и в прошлом. Резкого роста цен, как до кризиса, никто не прогнозирует.
Постоянные читатели этой рубрики, наверное, уже привыкли, что наиболее наглядно характер колебания цен на рынке недвижимости можно увидеть на графике изменения удельной цены за определенный период (рисунок 1).
Из представленного рисунка видно: на рынке недвижимости кризис начал проявляться в 2008 году сначала с торможения скорости роста цен, а потом и их падения. К августу 2009 года квартирные цены достигли минимума. Затем вплоть до настоящего времени квартирные цены в Твери, так же как и в Москве, да и в России в целом, совершали небольшие, медленные колебания. В декабре ушедшего года удельная цена очередной раз немного – на 1,3 процента – выросла. А всего за 2010 год, с учетом достаточно интенсивного роста в январе–феврале, усредненные удельные цены на квартиры в Твери выросли на 6,7 процента, то есть в пределах инфляции.
Конечно, читателя интересуют не абстрактные цены одного квадратного метра, усредненные по всем типам квартир, а абсолютные цены на разные квартиры. Из приведенных на рисунке 2 данных видно, что наиболее стабильно вели себя цены предложения на однокомнатные (в среднем немного не достигая двух миллионов рублей) и двухкомнатные квартиры (в среднем около двух с половиной миллионов рублей). Цена трехкомнатных квартир изменялась от минимальной, равной 3 миллионам 250 тысячам рублей в июне и ноябре, до максимальной – 3 миллиона 600 тысяч – в феврале. То есть размах варьирования цен предложения на трехкомнатные квартиры в 2010 году превышал 10 процентов. При этом следует понимать, что приведенные данные тоже не характеризуют цены на конкретные квартиры, а усреднены по типам планировок, местоположению и ряду других факторов.
Из таблицы 1 видно, что цены предложения на все квартиры имеют достаточно большой разброс: минимальные цены могут отличаться от максимальных в 4–5 раз. Даже в пределах одного типа планировки цены могут различаться до трех раз, как, например, для двух и трехкомнатных квартир так называемого «повышенного качества».
Анализ только ценовой ситуации, к сожалению, не позволяет полностью оценить состояние рынка, особенно в период перехода от кризиса к стабильной или метастабильной ситуации. Более полно о рынке, как это уже неоднократно отмечалось в предыдущих публикациях, можно судить по совместному анализу ценовой ситуации и поведению участников рынка – продавцов и покупателей. Рисунок 3 наглядно показывает, что, несмотря на продолжавшийся в начале 2009 года кризис (не прекратившееся падение квартирных цен), количество предложений на рынке (активность продавцов) и количество зарегистрированных сделок куплипродажи до конца года продолжало расти. Лишь в декабре число предложений резко упало, и продолжилось это падение еще и в январе. Начиная с февраля 2010 года количество выставленных на продажу объектов начало постепенно расти и к середине года вышло практически на тот же уровень, что и в предыдущем году.
Активность покупателей (количество зарегистрированных сделок куплипродажи) достигла абсолютного максимума в декабре 2009 года, затем резко упала в январе и в течение всего 2010 года постепенно нарастала, достигнув максимума вновь в декабре 2010 года. Поскольку подобное поведение рынка носит сезонный характер и, как оказалось, не связано с изменением цен, можно предположить, что участники рынка не очень верили в длительное падение цен и надеялись на их стабилизацию, что и произошло на самом деле.
Но кризис на рынке всетаки сказался, изменив соотношение между зарегистрированными сделками с вновь построенным жильем и с квартирами, бывшими в употреблении (вторичный рынок). Наверное, ни для кого не секрет, что кризис сказался на строительстве новых объектов, прежде всего изза отсутствия средств у заказчиков, поскольку банки практически прекратили выдавать кредиты на жилье. Но и покупатели стали бояться вкладывать деньги в новое строительство, уже имея негативный опыт потери денег в результате банкротства строительных организаций.
На рисунке 4 представлены данные по количеству зарегистрированных сделок на первичном и вторичном рынках, в том числе с участием ипотеки, любезно предоставленные управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Тверской области. Приведенный график наглядно показывает, что в 2009 году сделки совершались в основном на вторичном рынке. Только с августа количество сделок с новым жильем начинает постепенно увеличиваться, а в 2010 году в отдельные месяцы даже достигает 50 процентов от сделок на вторичном рынке. В июне количество сделок на первичном рынке практически сравнялось с числом сделок на вторичном.
О серьезном восстановлении квартирного рынка свидетельствует и непрерывный рост количества сделок с участием ипотечных кредитов (рисунок 4).
В заключение автор искренне благодарит исполняющего обязанности руководителя управления Росреестра по Тверской области Дмитрия Валерьевича Куприянова и сотрудников управления за оказанное содействие в получении данных, чрезвычайно полезных для понимания процессов, происходящих на рынке недвижимости.
Рисунок 1. Изменение усредненных удельных цен на квартиры в Твери с начала 2007 года
Рисунок 2. Изменение в течение 2010 года цен предложения на квартиры с разным количеством комнат
Таблица 1. Фактические цены предложения на тверские квартиры разной планировки в декабре 2010 года
|
| Абсолютная цена, руб. | Удельная цена, руб./м² | |||||
| Кол-во комнат | Кол-во | Среднее | Минимум | Максимум | Средн. | Миним | Макс. |
| 1-комнатные | 184 | 1 911 000 | 1 250 000 | 3 400 000 | 52 862 | 32 292 | 76 744 |
| Низкого качества | 73 | 1 658 000 | 1 250 000 | 2 500 000 | 52 371 | 32 292 | 70 707 |
| Стандартные | 84 | 1 903 000 | 1 550 000 | 2 400 000 | 51 837 | 42 308 | 69 364 |
| Повышенного качества | 27 | 2 620 000 | 1 850 000 | 3400 000 | 57 380 | 46 020 | 76 744 |
| 2-комнатные | 298 | 2 490 000 | 1 500 000 | 7 500 000 | 48 502 | 31 475 | 82 531 |
| Низкого качества | 161 | 2 065 000 | 1 500 000 | 4 500 000 | 45 891 | 31 475 | 74 750 |
| Стандартные | 93 | 2 534 000 | 1 800 000 | 3 800 000 | 48 939 | 34 417 | 73 786 |
| Повышенного качества | 44 | 3 954 000 | 2 400 000 | 7 500 000 | 57 134 | 40 278 | 82 531 |
| 3-комнатные | 218 | 3 498 000 | 2150 000 | 10 900 000 | 48 042 | 29 762 | 111 369 |
| Низкого качества | 77 | 2 750 000 | 2 150 000 | 4 550 000 | 44 795 | 29 762 | 66 667 |
| Стандартные | 101 | 3 039 000 | 2 300 000 | 4 500 000 | 44 063 | 32 857 | 64 655 |
| Повышенного качества | 40 | 6 098 000 | 3 000 000 | 10 900 000 | 64 338 | 34 848 | 111 369 |
| По всем: | 49 505 |
|
| ||||
Рисунок 3. Данные с начала 2009 года по количеству выставленных на продажу квартир (1) и количеству зарегистрированных сделок купли-продажи квартир в Твери (2)
Рисунок 4. Данные управления Росреестра по Тверской области за 2009–2010 годы
Владимир Каминский, президент ЗАО «ТИТАН», заместитель директора ООО «ТИТАНОценка», сертифицированный РГР
аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук
