Реальное состояние с квартирными ценами в Твери представлено в таблице 1, из которой видно, что в июне цены сильно не отличались от майских.
Наиболее наглядно изменение удель-ных цен можно проследить в таблице 2, из которой следует, что меньше всего изменились цены на однокомнатные квартиры, больше всего выросли в цене (на 1,9 процента) трехкомнатные квартиры и на 1,2 процента упали в стоимости двухкомнатные квартиры. В таблице 1 представлено, на каком количестве квартир получены данные ценовые результаты. Объем проанализированной базы достаточно большой, и можно надеяться, что погрешность не очень велика.
В среднем же при расчете по всем квартирам удельная цена в Твери за июнь выросла на 0,3 процента.
Как видно из рисунка 1, небольшое падение удельных цен в мае сменилось также небольшим их ростом в июне. Физики сказали бы: «Наблюдается флуктуация цен вокруг положительного треда», то есть, при общей тенденции к слабому росту усредненных удельных цен в течение практически двух лет, происходит небольшое их колебание, как в сторону роста, так и в сторону падения.
Как уже многократно отмечалось, наиболее полную картину о состоянии рынка можно получить, если вместе с анализом динамики цен проводить анализ предложения (количество поданных объявлений на продажу квартир) и спроса (поведение продавцов), который характеризуется количеством зарегистрированных сделок купли-продажи.
Если количество предложений можно легко получить из подсчета объявлений в газете «Из рук в руки», где аккумулируются практически все объявления на продажу, то количество зарегистрированных сделок может быть предоставлено только управлением Росреестра по Тверской области. В течение последних нескольких лет управление регулярно предоставляло подобную информацию по запросам автора данной публикации, за что он благодарен исполняющему обязанности руководителя управления Росреестра по Тверской области Дмитрию Валерьевичу Куприянову и сотрудникам управления. Однако за июнь 2011 года интересующая информация не была предоставлена со ссылкой на указание вышестоящей организации.
На рисунке 2 представлены данные, характеризующие предложение (количество объявлений в газете «Из рук в руки») и спрос (количество зарегистрированных в управлении Росреестра по Тверской области сделок купли-продажи квартир). Причем, кроме общего количества зарегистрированных сделок, на графике показано количество зарегистрированных сделок с новыми квартирами (первичный рынок) и с квартирами, бывшими в употреблении (вторичный рынок). Отдельная кривая показывает количество зарегистрированных сделок с использованием ипотечного кредита. Из рисунка наглядно видно, что предложение квартир на продажу в течение всего времени наблюдения в несколько раз больше, чем количество зарегистрированных сделок. То есть предложение намного превышает спрос. С точки зрения экономики это означает, что причин для роста цен пока нет. Тем не менее, многие аналитики прогнозируют в ближайшее время рост цен. Так, 22 июня на пресс-конференции в РИА «Новости» генеральный директор концерна «Крост» Алексей Добашин заявил, что к 2012 году цены на жилье в Москве вырастут на 30 процентов. Необходимо при этом отметить, что динамика квартирных цен в Твери ориентирована на столичный рынок.
Из рисунка 2 также хорошо видно, как к концу 2009 и 2010 годов активность покупателей резко возрастала, а в январе 2010 и 2011 годов так же резко падала. Количество сделок с новым жильем и с участием ипотеки относительно небольшое и обычно колеблется в диапазоне до 20 процентов, лишь в отдельные месяцы достигая 40 процентов.
Рисунок 2. Изменение во времени числа предложенных на продажу (1) и зарегистрированных сделок куплипродажи квартир (2 – суммарное количество сделок, 3 – количество сделок на вторичном рынке, 4 – количество сделок на первичном рынке, 5 – количество сделок с участием ипотечных кредитов).
Таблица 1. Фактические цены предложения на тверские квартиры с разным количеством комнат в мае и июне 2011 года
Таблица 2. Изменение удельных цен на квартиры в июне 2011 года
Рисунок 1. Ежемесячное изменение квартирных цен, начиная с 2007 года
Рисунок 2. Изменение во времени числа предложенных на продажу (1) и зарегистрированных сделок купли-продажи квартир (2 — суммарное количество сделок, 3 — количество сделок на вторичном рынке, 4 — количество сделок на первичном рынке, 5 — количество сделк с участием ипотечных кредитов)
Владимир КАМИНСКИЙ, президент ЗАО «ТИТАН», заместитель директора ООО «ТИТАН-оценка», сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук
